Kúpa bytu ako investícia prináša nielen nájomné príjmy, ale aj daňové povinnosti, ktoré mnohí prenajímatelia podceňujú. Nižšie je prehľad toho, čo na prenajímateľa v Bratislave čaká — a jedna vec, na ktorej sa najčastejšie mýli.
Informatívny prehľad, nie daňové poradenstvo. Renami je realitná kancelária, nie daňový poradca. Konkrétny prípad, najmä ak máte viac zdrojov príjmu alebo nehnuteľnosť v obchodnom majetku, konzultujte s daňovým poradcom alebo priamo s Finančnou správou SR.
Príjem z prenájmu: kam patrí
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia patrí pod § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Nie je to „ostatný príjem" — tie rieši § 8 a platia pre ne iné pravidlá.
Od dane je oslobodených 500 € ročne z týchto príjmov (§ 9 ods. 1 písm. g). Nejde o hranicu, pod ktorou sa nezdaňuje nič: ak zarobíte na prenájme 10 200 €, zdaňujete 9 700 €, nie celú sumu a nie nulu.
Najčastejší omyl: paušálne výdavky pri prenájme neexistujú
Toto je miesto, kde sa prenajímatelia mýlia najviac — a kde sa mýlia aj mnohé články na internete.
Paušálne výdavky 60 % sa pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 uplatniť NEDAJÚ. Zákon ich pripúšťa len pri príjmoch zo živnosti a z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2). Ak prenajímate byt ako fyzická osoba bez živnosti, ostávajú vám len preukázateľné výdavky — teda doklady.
Praktický dôsledok: bez dokladov si neodpočítate nič. Faktúry, poistky a bankové výpisy o zaplatených úrokoch zbierajte priebežne, nie v marci.
Čo si môžete odpočítať
Pri preukázateľných výdavkoch prichádzajú do úvahy najmä:
- Úroky z hypotéky — len úroková časť splátky, nie istina
- Poistenie nehnuteľnosti
- Príspevky do fondu opráv a správcovské poplatky
- Opravy a údržba — výmena bojlera, maľovanie, drobné opravy
- Energie, ak ich platíte vy a nepreúčtovávate nájomcovi
Výdavky sa krátia v rovnakom pomere, v akom je príjem oslobodený. Ak je z 10 200 € oslobodených 500 €, uplatníte približne 95 % výdavkov, nie 100 %.
Odpisy: len ak je byt v obchodnom majetku
Odpisovať možno len nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku. Samotný prenájom to automaticky neznamená — zaradenie je vaše rozhodnutie a má následky aj pri neskoršom predaji.
Ak byt v obchodnom majetku je, patrí do 6. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 40 rokov (príloha č. 1 zákona), teda 2,5 % z obstarávacej ceny ročne. Rozšírený údaj „2 % počas 50 rokov" oporu v zákone nemá.
Technické zhodnotenie nad 1 700 € za rok sa nedáva do výdavkov jednorazovo — zvyšuje vstupnú cenu a odpisuje sa s ňou.
DPH a prenájom
Prenájom nehnuteľnosti na bývanie je od DPH oslobodený a fyzická osoba pri ňom DPH nerieši. Registračná povinnosť môže vzniknúť pri prenájme komerčných priestorov alebo pri inej podnikateľskej činnosti. Prah obratu pre povinnú registráciu je od 1. 1. 2025 na úrovni 50 000 €; nižšie hodnoty, ktoré ešte kolujú v starších textoch, už neplatia.
Predaj investičnej nehnuteľnosti
Príjem z predaja je oslobodený po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia (§ 9 ods. 1 písm. a). Ak bola nehnuteľnosť v obchodnom majetku, päť rokov sa počíta až od jej vyradenia — práve preto sa zaradenie kvôli odpisom nemusí vyplatiť.
Pri predaji pred uplynutím lehoty je základom dane rozdiel medzi predajnou a nadobúdacou cenou, znížený o preukázateľné náklady spojené s predajom.
Čo urobiť pred daňovým priznaním
- Zosumarizujte doklady — faktúry za opravy, poistka, potvrdenie banky o zaplatených úrokoch
- Skontrolujte, či je byt v obchodnom majetku; od toho závisia odpisy aj lehota pri predaji
- Príjmy z prenájmu patria do daňového priznania typ B
- Termín je 31. marca nasledujúceho roka, s možnosťou odkladu do 30. júna
Aktuálne znenie zákona nájdete na slov-lex.sk, tlačivá a metodické pokyny na financnasprava.sk.
Článok pripravil Renami tím ako informatívny prehľad; nenahrádza daňové poradenstvo. Máte záujem o investičnú nehnuteľnosť v Bratislave? Pozrite si aktuálne ponuky na renami.sk.
Tento článok bol pripravený s pomocou umelej inteligencie (AI). Slúži na všeobecnú informáciu.