Pred každým investorom stojí klasická otázka: máte budget okolo 150 000 € a uvažujete o investičnom byte. Kúpite jeden väčší 2-izbový byt, alebo rozdelíte peniaze na dve garsonky? Matematika nie je jednoznačná a odpoveď závisí od vášho cieľa, tolerancie rizika a času, ktorý chcete venovať správe nehnuteľností.
Modelový príklad: 150 000 € v Bratislave 2026
Pre porovnanie použijeme reálne trhové dáta z Bratislavy (Q2 2026):
- 2-izbový byt v Ružinove (55 m²): cena 148 000 €, mesačný nájom 750 €
- Garsonka v Ružinove (28 m²): cena 73 000 €, mesačný nájom 480 €
- Dve garsonky za spolu 146 000 €: mesačný nájom spolu 960 €
Hrubý výnos z dvoch garsoniek (7,9 %) je o takmer 2 percentuálne body vyšší ako z jedného 2-izbového bytu (6,1 %). Znie to lákavo — ale čisté čísla hovoria iný príbeh.
Náklady, ktoré výnos znižujú
Jeden 2-izbový byt
Pri jednom byte platíte raz:
- správcovský poplatok SVB: 30–50 €/mesiac
- poistenie bytu: 10–15 €/mesiac
- dane a poplatky: cca 400 €/rok
Celkové mesačné náklady (bez opráv): cca 60–70 €
Čistý ročný výnos: (750 × 12) − (65 × 12) − 400 ≈ 7 820 € → 5,3 % z 148 000 €
Dve garsonky
Pri dvoch bytoch platíte dvakrát:
- 2× správcovský poplatok SVB: 60–100 €/mesiac
- 2× poistenie: 20–30 €/mesiac
- 2× dane a poplatky: cca 800 €/rok
Celkové mesačné náklady (bez opráv): cca 120–130 €
Čistý ročný výnos: (960 × 12) − (125 × 12) − 800 ≈ 9 700 € → 6,6 % z 146 000 €
Výhoda dvoch garsoniek zostáva, ale zmenšila sa z 1,8 % hrubého na 1,3 % čistého výnosu.
Riziko neobsadenosti: kde ho cítite viac?
Tu sa obraz mení výrazne v prospech diverzifikácie:
Jeden byt bez nájomníka = nulový príjem. Náklady naďalej bežia. Pri mesačnom výpadku 750 € a fixných nákladoch 65 € stratíte za každý prázdny mesiac 815 € čistej záťaže.
Dve garsonky bez jedného nájomníka = stále máte príjem 480 € z druhého bytu. Výpadok cítite na polovici príjmu.
Priemerná neobsadenosť v Bratislave je 2–4 % (historicky). Pri 2 prázdnych mesiacoch ročne:
- jeden 2-izbový byt: strata 1 500 €/rok
- dve garsonky (iba 1 mes. výpadok na každej): strata 960 €/rok
Matematika diverzifikácie funguje.
Správa: čas a energia sú tiež náklady
Dva byty znamenajú:
- 2× príjem nájomníkov, 2× zmluvy, 2× odovzdania
- 2× riešenie porúch, 2× komunikácia so správcom
- pri výmene nájomníka 2× upratovanie, maľovanie, malé opravy
Ak máte prácu na plný úväzok a nechcete tráviť víkendy pri nehnuteľnostiach, jeden väčší byt je jednoduchší.
Ak uvažujete aktívnejšie o správe, alebo plánujete tretí a štvrtý byt, dve garsonky sú schodíkový model — naučíte sa procesy, ktoré budete používať pri každom ďalšom nákupe.
Predajná likvidita: koho je ľahšie predať?
Garsonky sa v Bratislave predávajú rýchlejšie — väčší okruh kupujúcich (jednotlivci, mladí páry, prvokupujúci). 2-izbové byty majú tiež veľkú odbytnosť, ale cena je vyššia a okruh kupujúcich na hotovosť menší.
Záver pre výstupovú stratégiu: dve garsonky môžete predávať po jednej — nie je potrebné odpredávať celú investíciu naraz.
Čo odporúčame?
| | Jeden 2-izbový byt | Dve garsonky | |---|---|---| | Čistý výnos | ~5,3 % | ~6,6 % | | Riziko výpadku | vyššie | nižšie | | Správa | jednoduchšia | náročnejšia | | Likvidita | dobrá | veľmi dobrá | | Vhodné pre | pasívneho investora | aktívnejšieho investora |
Pre prvú investičnú nehnuteľnosť odporúčame jeden 2-izbový byt: nižšia administratíva, ľahší start. Pre druhú a tretiu investíciu sú dve garsonky zaujímavejšou voľbou z pohľadu diverzifikácie a vyššieho výnosu.
Potrebujete porovnanie pre váš konkrétny prípad?
Každá nehnuteľnosť je iná. Ak nám pošlete konkrétny byt, ktorý uvažujete kúpiť, bezplatne vám vypočítame reálny čistý výnos a porovnáme ho s aktuálnymi alternatívami na trhu.
RK Renami pomáha investorom nakúpiť správne — so zárukou overenia právneho stavu a serióznym výpočtom výnosu pred podpisom zmluvy.
Tento článok bol pripravený s pomocou umelej inteligencie (AI). Slúži na všeobecnú informáciu.