Amortizácia
Postupné umorovanie (splácanie) dlhu pravidelnými splátkami, ktoré obsahujú časť istiny aj úrok. Amortizačný plán ukazuje, koľko z každej splátky ide na istinu a koľko na úrok počas celej doby splácania.
Anuitná splátka
Rovnaká mesačná splátka úveru počas celej dohodnutej doby. Skladá sa z istiny a úroku, pričom na začiatku prevažuje úrok a postupne rastie podiel splácanej istiny. Najbežnejší spôsob splácania hypoték na Slovensku.
Bonita
Schopnosť žiadateľa splácať úver, ktorú banka posudzuje z príjmov, výdavkov, existujúcich záväzkov a úverovej histórie. Vyššia bonita znamená spravidla lepšiu úrokovú sadzbu a vyšší schválený úver.
BSM — Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Majetok nadobudnutý počas manželstva patrí obom manželom spoločne a nedeliteľne, bez určenia konkrétnych podielov. Pri kúpe nehnuteľnosti do BSM podpisujú kúpnu zmluvu obaja manželia.
Byt v osobnom vlastníctve
Byt, ktorý je samostatne zapísaný na liste vlastníctva a jeho vlastník s ním môže voľne nakladať — predať, prenajať či založiť. Spolu s bytom vlastník nadobúda aj podiel na spoločných častiach a pozemku.
Cash flow z nehnuteľnosti
Rozdiel medzi mesačným nájomným príjmom a všetkými výdavkami (splátka hypotéky, správa, dane, opravy). Kladný cash flow znamená, že nehnuteľnosť na seba zarába aj po pokrytí nákladov.
Catastálny operát
Súbor dokumentov a údajov katastra o nehnuteľnostiach v danom území — listy vlastníctva, katastrálna mapa, súpisy parciel a pozemkové knihy. Tvorí úradný podklad pre evidenciu vlastníckych vzťahov.
Catastrálne konanie
Konanie na okresnom úrade, katastrálnom odbore, v ktorom sa rozhoduje o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. Najčastejším typom je vkladové konanie na základe návrhu na vklad.
Daň z nehnuteľností
Miestna daň, ktorú platí vlastník nehnuteľnosti obci podľa výmery a typu nehnuteľnosti. Daňové priznanie sa podáva do konca januára roka nasledujúceho po nadobudnutí nehnuteľnosti.
Depozit (kaucia)
Peňažná zábezpeka zložená nájomcom prenajímateľovi, ktorá kryje prípadné škody alebo nedoplatky. Po skončení nájmu a vyrovnaní záväzkov ju prenajímateľ vracia.
Developer
Spoločnosť, ktorá pripravuje, financuje a realizuje výstavbu nehnuteľností — od kúpy pozemku cez projektovú dokumentáciu až po predaj hotových bytov či domov. Pri novostavbách kupujete spravidla priamo od developera.
Dražba
Verejný predaj nehnuteľnosti najvyššej ponuke, najčastejšie pri vymáhaní pohľadávok (dobrovoľná alebo exekučná dražba). Nehnuteľnosť z dražby môže byť cenovo zaujímavá, no vyžaduje dôslednú právnu previerku.
DSTI
Debt Service-to-Income — pomer súčtu mesačných splátok všetkých úverov k čistému mesačnému príjmu. Národná banka Slovenska stanovuje pre nové hypotéky horný limit (spravidla 60 %), čím chráni klienta pred preúverovaním.
DTI
Debt-to-Income — pomer celkovej zadlženosti k ročnému čistému príjmu. NBS obmedzuje výšku úverov spravidla na 8-násobok ročného príjmu, s výnimkami pre časť žiadateľov.
Energetický certifikát
Dokument, ktorý zatrieďuje budovu do energetickej triedy (A až G) podľa spotreby energie. Pri predaji a prenájme je povinný a kupujúci podľa neho odhadne budúce náklady na vykurovanie a prevádzku.
Euribor
Referenčná medzibanková úroková sadzba v eurozóne, ktorá ovplyvňuje ceny hypoték. Pri variabilnej sadzbe sa úrok skladá z Euriboru a marže banky, takže splátka kolíše s vývojom trhu.
Exekučné záložné právo
Ťarcha zapísaná na liste vlastníctva exekútorom na zabezpečenie vymáhanej pohľadávky. Bráni bezproblémovému prevodu nehnuteľnosti, preto je pred kúpou nevyhnutné preveriť časť C listu vlastníctva (ťarchy).
Fixácia úroku
Obdobie, počas ktorého banka garantuje nemennú úrokovú sadzbu hypotéky (napr. 3, 5 alebo 10 rokov). Po skončení fixácie sa sadzba prehodnotí a klient môže úver bezplatne refinancovať alebo predčasne splatiť.
Flip
Investičná stratégia: kúpa nehnuteľnosti pod trhovou cenou, jej rýchla rekonštrukcia a opätovný predaj so ziskom v krátkom čase. Kľúčová je presná kalkulácia nákladov, daní a času držby.
Garáž a parkovacie státie
Samostatne oceňované príslušenstvo bytu. Parkovacie státie môže byť vo vlastníctve, v spoluvlastníckom podiele na garáži alebo len v nájme — preverte si jeho právny stav na liste vlastníctva.
Geometrický plán
Technický podklad vyhotovený geodetom, ktorý graficky a číselne zobrazuje rozdelenie alebo zlúčenie pozemkov, zameranie stavby či vecného bremena. Je podkladom pre zápis zmien do katastra nehnuteľností.
Home staging
Cielená príprava nehnuteľnosti na predaj — upratanie, odosobnenie, drobné opravy a vhodné zariadenie, aby zaujala čo najviac záujemcov. Dobre pripravená nehnuteľnosť sa spravidla predáva rýchlejšie a za vyššiu cenu.
Hrubá stavba
Štádium výstavby, v ktorom sú hotové nosné konštrukcie, obvodové múry a strecha, ale chýbajú rozvody, omietky a povrchy. Cena v tomto štádiu je nižšia, no kupujúci dokončuje stavbu na vlastné náklady.
Hypotéka
Dlhodobý účelový úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, určený na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri nesplácaní má banka právo uspokojiť pohľadávku predajom zálohu.
Inkaso a zálohové platby
Mesačné preddavky za energie a služby spojené s užívaním bytu (voda, teplo, správa, fond opráv). Raz ročne sa vyúčtujú podľa skutočnej spotreby; výška inkasa výrazne ovplyvňuje celkové náklady na bývanie.
Inžinierske siete
Rozvody vody, kanalizácie, elektriny, plynu a telekomunikácií privedené k pozemku alebo stavbe. Ich existencia a vzdialenosť zásadne ovplyvňuje hodnotu pozemku a náklady na výstavbu.
Istina
Požičaná suma úveru bez úrokov a poplatkov. Z každej anuitnej splátky sa časť použije na úrok a časť na zníženie istiny — tým postupne klesá zostatok dlhu.
Kataster — plomba
Vyznačenie na liste vlastníctva, že k nehnuteľnosti prebieha katastrálne konanie (napr. neukončený vklad). Signalizuje, že právny stav sa môže zmeniť — pri kúpe treba zistiť, čoho sa plomba týka.
Kataster nehnuteľností
Verejný register, ktorý eviduje nehnuteľnosti, ich vlastníkov a práva k nim (záložné práva, vecné bremená, ťarchy). Vedie ho okresný úrad, katastrálny odbor; nahliadnuť doň možno aj online cez portál ZBGIS.
Kolaudácia
Konanie, ktorým stavebný úrad povoľuje užívanie dokončenej stavby. Kolaudačné rozhodnutie potvrdzuje, že stavba je spôsobilá na bývanie a postavená v súlade so stavebným povolením.
Kúpna zmluva
Zmluva, ktorou predávajúci prevádza vlastníctvo nehnuteľnosti na kupujúceho za dohodnutú cenu. Vlastníctvo prechádza až vkladom do katastra; podpisy predávajúceho musia byť úradne osvedčené.
List vlastníctva (LV)
Verejná listina katastra, ktorá preukazuje vlastníctvo nehnuteľnosti. Časť A obsahuje opis nehnuteľnosti, časť B vlastníkov a časť C ťarchy (záložné práva, vecné bremená). Pred kúpou si vždy vyžiadajte aktuálny LV.
LTV
Loan-to-Value — pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Pri LTV 80 % banka požičia 80 % hodnoty a zvyšok dopláca klient ako vlastné zdroje. Nižšie LTV znamená spravidla lepšiu úrokovú sadzbu.
LV — list vlastníctva časť C
Časť listu vlastníctva, ktorá eviduje všetky ťarchy — záložné práva, vecné bremená, exekúcie a iné obmedzenia. Práve táto časť odhalí riziká, ktoré môžu skomplikovať alebo zablokovať prevod.
Maklér (realitný sprostredkovateľ)
Odborník, ktorý sprostredkúva predaj, kúpu alebo prenájom nehnuteľnosti — od ocenenia a marketingu cez obhliadky a vyjednávanie až po prípravu zmlúv a prevod. Za svoju službu si účtuje províziu.
Marža banky
Prirážka banky k referenčnej sadzbe, ktorá tvorí jej zisk a kryje riziko. Spolu s referenčnou sadzbou (napr. Euribor) určuje výslednú úrokovú sadzbu hypotéky.
Nájomná zmluva
Zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva nehnuteľnosť nájomcovi na užívanie za nájomné. Upravuje dobu nájmu, výšku nájomného, depozit, podmienky výpovede a práva oboch strán.
Notárska úschova
Bezpečné uloženie kúpnej ceny u notára (alebo v banke), ktorý peniaze uvoľní predávajúcemu až po splnení dohodnutých podmienok — typicky po zápise vlastníctva kupujúceho do katastra. Chráni obe strany pri prevode.
Novostavba
Novo postavená nehnuteľnosť, ktorá ešte nebola užívaná, najčastejšie predávaná priamo developerom. Výhodou je nízka údržba a moderné štandardy, treba však sledovať termín kolaudácie a kvalitu vyhotovenia.
Obhliadka
Osobná prehliadka nehnuteľnosti záujemcom, počas ktorej posúdi stav, dispozíciu, okolie a technické vybavenie. Dobre pripravená obhliadka odhalí skryté nedostatky aj náklady na budúce opravy.
Obstarávacia cena
Celková suma vynaložená na nadobudnutie nehnuteľnosti — kúpna cena plus súvisiace náklady (poplatky, daň, provízia, prípadná rekonštrukcia). Je základom pre výpočet výnosu a prípadnej dane z predaja.
Osvedčenie podpisu
Úradné overenie pravosti podpisu notárom alebo matrikou. Pri prevode nehnuteľnosti musí mať predávajúci na kúpnej zmluve podpis úradne osvedčený, inak kataster vklad nepovolí.
Podielové spoluvlastníctvo
Vlastníctvo jednej nehnuteľnosti viacerými osobami, pričom každý má určený ideálny podiel (napr. 1/2). Spoluvlastníci majú predkupné právo a o nakladaní s vecou rozhodujú spravidla väčšinou podielov.
Ponuková cena
Cena, za ktorú predávajúci ponúka nehnuteľnosť na trhu. Líši sa od reálnej predajnej ceny aj od znaleckej hodnoty; na jej posúdenie slúži porovnanie s podobnými realizovanými predajmi v lokalite.
Pôdorys
Technický nákres dispozície nehnuteľnosti zhora, ktorý zobrazuje rozmiestnenie miestností, rozmery a plochy. Pomáha posúdiť funkčnosť a potenciál priestoru ešte pred obhliadkou.
Predajná cena
Skutočná cena, za ktorú sa nehnuteľnosť napokon predala. Spolu s realizovanými predajmi v okolí je najspoľahlivejším vodidlom pri určovaní reálnej hodnoty porovnateľnej nehnuteľnosti.
Predčasné splatenie
Splatenie celého úveru alebo jeho časti pred koncom dohodnutej doby. Ku koncu fixácie je spravidla bezplatné; mimo nej môže banka účtovať poplatok obmedzený zákonom (najviac 1 % zo splatenej sumy).
Predkupné právo
Právo určenej osoby kúpiť nehnuteľnosť prednostne, ak ju vlastník chce predať. Najčastejšie vzniká medzi spoluvlastníkmi — predávajúci musí najprv ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom.
Prevod nehnuteľnosti
Zmena vlastníka nehnuteľnosti, najčastejšie kúpou, darovaním alebo zámenou. Právne sa završuje vkladom vlastníckeho práva do katastra na základe návrhu na vklad.
Provízia
Odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie obchodu, zvyčajne určená percentom z kúpnej ceny. Kryje marketing, právny servis, obhliadky a vyjednávanie; jej výšku a rozsah služieb dohodnete vopred v zmluve.
Refinancovanie
Splatenie existujúcej hypotéky novým úverom, spravidla v inej banke s výhodnejšou sadzbou. Najvhodnejší čas je ku koncu fixácie, keď je predčasné splatenie pôvodného úveru bez poplatku.
Rekonštrukcia
Obnova alebo modernizácia nehnuteľnosti, ktorá zvyšuje jej úžitkovú hodnotu, komfort a často aj trhovú cenu. Rozsiahlejšie zásahy do nosných konštrukcií si môžu vyžadovať stavebné povolenie.
Rezervačná zmluva
Zmluva, ktorou sa záujemca a predávajúci dohodnú na stiahnutí nehnuteľnosti z ponuky na určitý čas za rezervačný poplatok. Stanovuje podmienky a termín uzavretia kúpnej zmluvy.
ROI
Return on Investment — návratnosť investície vyjadrená ako pomer čistého zisku k vloženému kapitálu. Pri nehnuteľnostiach zohľadňuje nájomný výnos aj zhodnotenie ceny mínus náklady, dane a obdobie bez nájomníka.
Predajný mandát (sprostredkovateľská zmluva)
Zmluva medzi predávajúcim a realitnou kanceláriou, ktorá vymedzuje rozsah služieb, výšku provízie a exkluzivitu. Exkluzívne zastúpenie spravidla znamená intenzívnejší marketing a jednotnú prezentáciu nehnuteľnosti.
Stavebné povolenie
Rozhodnutie stavebného úradu, ktoré povoľuje uskutočniť stavbu podľa schválenej projektovej dokumentácie. Bez neho je stavba čiernou stavbou s rizikom pokuty alebo nariadeného odstránenia.
Stavebné sporenie
Účelový sporiaco-úverový produkt na bývanie so štátnou prémiou. Po fáze sporenia má klient nárok na zvýhodnený stavebný úver. Vhodné na menšie rekonštrukcie či ako doplnok k hypotéke.
Ťarcha
Obmedzenie vlastníckeho práva zapísané v časti C listu vlastníctva — napríklad záložné právo banky, vecné bremeno alebo exekúcia. Pred kúpou treba ťarchy dôkladne preveriť a vyriešiť ich výmaz.
Trhová cena
Cena, za ktorú je nehnuteľnosť reálne predajná za bežných podmienok medzi nezávislými stranami. Odhaduje sa porovnaním s podobnými predanými nehnuteľnosťami v rovnakej lokalite a čase.
Účelovosť úveru
Podmienka, že hypotéka musí byť použitá na vopred určený účel spojený s bývaním — kúpu, výstavbu či rekonštrukciu. Bezúčelová (americká) hypotéka má voľnejšie použitie, no spravidla vyššiu sadzbu.
Úžitková plocha
Súčet plôch všetkých miestností a priestorov nehnuteľnosti merané vo svetlosti stien, bez konštrukcií. Na rozdiel od zastavanej plochy nezahŕňa hrúbku múrov a slúži na reálne porovnanie veľkosti bytov.
Variabilná sadzba
Úroková sadzba, ktorá sa mení v čase podľa vývoja referenčnej sadzby (napr. Euribor) plus marže banky. Prináša nižšiu počiatočnú splátku, ale aj riziko jej rastu pri zdražovaní peňazí.
Vecné bremeno
Právo zapísané na liste vlastníctva, ktoré obmedzuje vlastníka v prospech inej osoby alebo nehnuteľnosti — napríklad právo prechodu, doživotného bývania či vedenia inžinierskych sietí. Prechádza spolu s nehnuteľnosťou na nového vlastníka.
Vklad do katastra
Úkon, ktorým kataster zapíše vznik, zmenu alebo zánik vlastníckeho a iného práva k nehnuteľnosti. Dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu nadobúda kupujúci vlastníctvo.
Vlastné zdroje
Časť kúpnej ceny, ktorú kupujúci financuje z vlastných peňazí nad rámec hypotéky. Pri LTV 80 % tvoria vlastné zdroje spolu s poplatkami spravidla 20 % ceny plus náklady na prevod.
Výnos z prenájmu
Hrubý ročný nájomný príjem vyjadrený ako percento z obstarávacej ceny nehnuteľnosti. Čistý výnos zohľadňuje aj náklady na správu, dane, opravy a obdobia bez nájomníka — práve ten je pre investora rozhodujúci.
Záložné právo
Zabezpečenie pohľadávky banky nehnuteľnosťou. Zapisuje sa do katastra; ak dlžník nespláca, banka má právo uspokojiť sa z predaja zálohu. Pri hypotéke je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom až do splatenia úveru.
Zastavaná plocha
Plocha pôdorysu stavby vrátane obvodových múrov, meraná na úrovni terénu. Používa sa najmä pri pozemkoch a rodinných domoch; pri bytoch je relevantnejšia úžitková plocha.
Zmluva o budúcej zmluve
Zmluva, ktorou sa strany zaväzujú v dohodnutom termíne uzavrieť kúpnu zmluvu za vopred dohodnutých podmienok. Používa sa najmä pri novostavbách, kde sa kupuje rozostavaná nehnuteľnosť.
Zmluvná pokuta
Vopred dohodnutá suma, ktorú strana zaplatí pri porušení zmluvnej povinnosti (napr. pri odstúpení od rezervačnej zmluvy). Zabezpečuje záväznosť dohody a kryje druhej strane vzniknutú škodu.
Znalecký posudok
Odborný odhad hodnoty nehnuteľnosti vypracovaný súdnym znalcom. Banka ho zvyčajne vyžaduje pri poskytnutí hypotéky na stanovenie zálohovej hodnoty. Líši sa od trhovej (ponukovej) ceny.
Orientačný výpočet, nenahrádza odborné poradenstvo. Výklad pojmov má informatívny charakter; v konkrétnom prípade sa poraďte s naším maklérom alebo právnikom.
Stále nie je niečo jasné?
Náš maklér vám rád vysvetlí každý krok kúpy či predaja a pripraví riešenie na mieru vašej situácii.