Ešte splácate hypotéku a chcete byt predať? Dá sa to bezpečne, len väčšina kupujúcich si tiež berie hypotéku, takže sa pri predaji stretnú dve banky: vaša, ktorá má na byte záložné právo, a banka kupujúceho, ktorá ho chce pre seba. Predajná cena musí pokryť zostatok úveru, inak budete rozdiel doplácať z vlastných peňazí. Preto všetko začína jedným číslom od vašej banky.
Krok 1: zistite zostatok úveru a podmienky splatenia
Ešte pred inzerciou si v banke vyžiadajte:
- potvrdenie o zostatku úveru k plánovanému dátumu splatenia,
- informáciu o poplatku za predčasné splatenie (závisí od zmluvy a fixácie; ku dňu skončenia fixácie sa úver dá splatiť bez poplatku),
- postup banky pri predaji založenej nehnuteľnosti a to, aké potvrdenia vystaví.
Zostatok úveru je spodná hranica: predajná cena ho musí pokryť, inak budete rozdiel doplácať z vlastných peňazí.
Krok 2: dohodnite sa s kupujúcim na spôsobe platby
Pri predaji s hypotékou sa kúpna cena zvyčajne delí na dve časti:
- časť na splatenie vášho úveru ide priamo do vašej banky,
- zvyšok dostanete vy.
Peniaze sú počas prevodu chránené, najčastejšie notárskou úschovou alebo vinkuláciou v banke. Platba sa uvoľní až po splnení dohodnutých podmienok, napríklad po zápise vlastníctva kupujúceho na katastri. To isté platí aj pre zálohu pri rezervácii.
Krok 3: banky si vymenia potvrdenia
Banka kupujúceho potrebuje istotu, že po splatení vášho úveru vaše záložné právo zanikne a jej záložné právo bude prvé v poradí. Vaša banka preto vystaví potvrdenie o zostatku a záväzok, že po prijatí peňazí vydá súhlas s výmazom záložného práva. Na tomto kroku sa predaj najčastejšie zdrží, preto ho začnite riešiť hneď po podpise rezervačnej zmluvy.
Krok 4: zmluvy a kataster
- Kúpna zmluva presne popisuje, koľko peňazí ide do vašej banky a koľko vám, a za akých podmienok.
- Návrh na vklad do katastra sa podáva podľa dohody. Kupujúci sa stane vlastníkom až rozhodnutím katastra.
- Po splatení úveru banka vydá súhlas s výmazom záložného práva a záložné právo sa vymaže z listu vlastníctva.
Na čo si dať pozor
- Termíny: schválenie hypotéky kupujúceho, potvrdenia bánk a kataster trvajú týždne. Termín odovzdania bytu dohodnite až podľa nich.
- Nízky znalecký posudok: ak banka kupujúceho ocení byt nižšie, kupujúci musí rozdiel doplatiť sám. Reálna cena od začiatku tomuto riziku predchádza.
- Ďalšie ťarchy: okrem hypotéky môžu byť na liste vlastníctva aj iné záznamy. Skontrolujte ho pred inzerciou.
Informatívny prehľad: článok nenahrádza právne ani finančné poradenstvo. Postup a poplatky sa líšia podľa banky a zmluvy, preto si ich vždy overte individuálne.
Začnite cenou, ktorá pokryje úver
Pošlite nám adresu bytu a zostatok úveru. Povieme vám, za koľko sa byt v okolí reálne predá a koľko vám po splatení hypotéky zostane.
Bezplatný odhad hodnoty bytu →
Marek Murko, Renami · 0947 979 794 · info@renami.sk
Tento článok bol pripravený s pomocou umelej inteligencie (AI). Slúži na všeobecnú informáciu.