Prenajímate byt a neviete, koľko a ako správne zdaniť príjem? Pri prenájme mimo podnikania sa príjem zdaňuje podľa § 6 ods. 3 a odpočítať z neho môžete len preukázateľné výdavky. Paušál, ktorý poznáte zo živnosti, sa pri prenájme uplatniť nedá. Tento sprievodca vám ukáže konkrétny postup a výpočet dane z príjmu z prenájmu pre rok 2026.
Kto musí platiť daň z príjmu z prenájmu?
Každý, kto prenajíma byt alebo dom fyzickej osobe a ročný príjem z prenájmu presahuje 500 €, musí ho zahrnúť do daňového priznania. Príjem do 500 € vrátane je od dane oslobodený (§ 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov); ak ho prekročíte, zdaňuje sa len časť nad 500 €.
Ak prenajímate viaceré byty, limit 500 € sa vzťahuje na súčet všetkých príjmov z prenájmu za rok. Oslobodenie sa uplatňuje na celkovú sumu, nie na každý byt zvlášť.
Aké výdavky si môžete odpočítať
Zo zdaniteľného príjmu si odpočítate preukázateľné náklady spojené s prenájmom:
- Odpisy bytu — ročný odpis hodnoty nehnuteľnosti (odpisová skupina 6, 40 rokov), len ak je byt zaradený v obchodnom majetku
- Fond opráv — mesačné príspevky do fondu domu
- Správa nehnuteľnosti — odmena realitnej kancelárii alebo správcovi
- Opravy a údržba — výmena spotrebičov, maľovanie, drobné opravy
- Poistenie bytu a domácnosti
- Daň z nehnuteľnosti (daň z pozemku a stavby)
- Úroky z hypotéky — ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou slúžiacou na prenájom
Evidenciu príjmov a výdavkov musíte viesť chronologicky a archivovať doklady minimálne 5 rokov.
Ak uplatňujete oslobodenie 500 €, výdavky sa krátia v pomere zdaniteľnej časti príjmu k celkovému príjmu. Paušálne výdavky 60 % (max. 20 000 €, len neplatiteľ DPH) zákon pripúšťa pri príjmoch podľa § 6 ods. 1, 2 a 4 — pri prenájme podľa § 6 ods. 3 nie.
Modelový výpočet: 2-izbový byt, nájom 700 €/mesiac
| Položka | Suma |
|---|---|
| Ročný príjem z prenájmu | 8 400 € |
| Oslobodenie od dane | − 500 € |
| Zdaniteľný príjem | 7 900 € |
| Preukázateľné výdavky (fond opráv 600 €, poistenie 200 €, opravy 400 € = 1 200 €, krátené pomerom 7 900 / 8 400) | − 1 129 € |
| Základ dane | 6 771 € |
| Daň (19 %) | 1 286 € |
Bez hypotéky a väčších nákladov je teda daň z prenájmu citeľná. Výrazne ju znižujú úroky z hypotéky na kúpu prenajímaného bytu a prípadné odpisy — či a v akej výške si ich môžete uplatniť vo vašom prípade, overte s daňovým poradcom.
Kedy sú výdavky najvyššie?
- byt s hypotékou — úroky z úveru na kúpu prenajímaného bytu
- novokúpený byt — obstarávacia cena je základom pre odpisy
- byt po rekonštrukcii — technické zhodnotenie sa odpisuje osobitne
Doklady k výdavkom archivujte, pri kontrole ich musíte vedieť preukázať.
Prenajímate byt s hypotékou? Pozor na limit úrokov
Úroky z hypotéky si môžete odpočítať len z časti, ktorá zodpovedá pomeru prenajímanej plochy k celkovej ploche nehnuteľnosti. Ak prenajímate celý byt, odpočítate všetky úroky; ak len izbu, odpočítate pomernú časť.
Zároveň platí: ak ste si uplatnili daňový bonus na úroky (§ 33a) v predchádzajúcich rokoch, pri prechode na prenájom nárok na bonus zaniká.
Ako podať daňové priznanie?
Príjmy z prenájmu fyzickej osoby — nepodnikateľa — patria do daňového priznania typ B, § 6 ods. 3. Termín podania je 31. marca za predchádzajúci rok, s možnosťou odkladu do 30. júna pri oznámení daňovému úradu.
Správca dane je Daňový úrad podľa trvalého bydliska prenajímateľa, nie podľa polohy bytu.
SZČO alebo zamestnanec: záleží na tom?
Pre väčšinu prenajímateľov je najvýhodnejší prenájom pod § 6 ods. 3 (mimo podnikania) — takýto príjem nepodlieha sociálnemu ani zdravotnému poisteniu.
Ak prenájom zaradíte do živnosti (§ 6 ods. 1), príjmy podliehajú aj odvodom — celkové zaťaženie výrazne vzrastie.
Praktický postup pre daňové priznanie za rok 2026
- Zaznamenajte všetky príjmy (bankové výpisy alebo pokladničné doklady)
- Zbierajte faktúry a doklady k výdavkom počas celého roka
- Ak je byt v obchodnom majetku, vypočítajte ročný odpis podľa obstarávacej ceny
- Spočítajte preukázateľné výdavky a pri oslobodení 500 € ich pomerne krátite
- Vypíšte daňové priznanie typ B, § 6 ods. 3 — termín 31. marca 2027
Článok pripravil tím Renami. Máte otázky k zdaňovaniu prenájmu alebo investičnému bytu? info@renami.sk | renami.sk
Článok je informatívny prehľad, nie daňové ani právne poradenstvo. Konkrétny prípad konzultujte s daňovým poradcom alebo advokátom.
Tento článok bol pripravený s pomocou umelej inteligencie (AI). Slúži na všeobecnú informáciu.