Prenajímate byt a neviete, koľko a ako správne zdaniť príjem? Slovenský daňový systém ponúka prenajímateľom niekoľko možností — vrátane odpočítania skutočných výdavkov alebo paušálu 60 %. Tento sprievodca vám ukáže konkrétny postup a výpočet dane z príjmu z prenájmu pre rok 2026.
Kto musí platiť daň z príjmu z prenájmu?
Každý, kto prenajíma byt alebo dom fyzickej osobe a ročný príjem z prenájmu presahuje 500 €, musí ho zahrnúť do daňového priznania. Príjem do 500 € vrátane je od dane oslobodený — ide o oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov.
Ak prenajímate viaceré byty, limit 500 € sa vzťahuje na súčet všetkých príjmov z prenájmu za rok. Oslobodenie sa uplatňuje na celkovú sumu, nie na každý byt zvlášť.
Dve možnosti zdanenia
Možnosť 1: Skutočné (preukázateľné) výdavky
Zo zdaniteľného príjmu si odpočítate reálne náklady spojené s prenájmom:
- Odpisy bytu — ročný odpis hodnoty nehnuteľnosti (odpisová skupina 6, 40 rokov)
- Fond opráv — mesačné príspevky do fondu domu
- Správa nehnuteľnosti — odmena realitnej kancelárii alebo správcovi
- Opravy a údržba — výmena spotrebičov, maľovanie, drobné opravy
- Poistenie bytu a domácnosti
- Daň z nehnuteľnosti (daň z pozemku a stavby)
- Úroky z hypotéky — ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou slúžiacou na prenájom
Evidenciu príjmov a výdavkov musíte viesť chronologicky a archivovať doklady minimálne 5 rokov.
Možnosť 2: Paušálne výdavky (60 % z príjmov)
Jednoduchšia alternatíva — namiesto evidencie skutočných nákladov uplatníte paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov z prenájmu, maximálne 20 000 € ročne. Pri paušáli nemusíte archivovať doklady k výdavkom.
Modelový výpočet: 2-izbový byt, nájom 700 €/mesiac
| Položka | Suma | |---|---| | Ročný príjem z prenájmu | 8 400 € | | Oslobodenie od dane | − 500 € | | Zdaniteľný príjem | 7 900 € | | Paušálne výdavky (60 %) | − 4 740 € | | Základ dane | 3 160 € | | Daň (19 %) | 600 € |
Rovnaký byt so skutočnými výdavkami: odpis 5 000 € (obstarávacia cena 200 000 €), fond opráv 600 €, poistenie 200 € — spolu 5 800 €. Základ dane klesne na 1 600 € (7 900 − 5 800 = 2 100 €; daň = 399 €). Ročná úspora oproti paušálu: viac ako 200 €.
Kedy sa oplatí evidovať skutočné výdavky?
Skutočné výdavky sa oplatia vtedy, keď ich súčet presahuje 60 % príjmov. Typicky pri:
- novokúpenom byte s vysokou obstarávacou cenou — veľké ročné odpisy
- byte s hypotékou — odpočítanie úrokových nákladov
- priestoroch po rekonštrukcii — technické zhodnotenie sa odpisuje osobitne
Paušál je výhodný pri starších, plne odpísaných bytoch s minimálnymi nákladmi na správu a údržbu.
Prenajímate byt s hypotékou? Pozor na limit úrokov
Úroky z hypotéky si môžete odpočítať len z časti, ktorá zodpovedá pomeru prenajímanej plochy k celkovej ploche nehnuteľnosti. Ak prenajímate celý byt, odpočítate všetky úroky; ak len izbu, odpočítate pomernú časť.
Zároveň platí: ak ste si uplatnili daňový bonus na úroky (§ 33a) v predchádzajúcich rokoch, pri prechode na prenájom nárok na bonus zaniká.
Ako podať daňové priznanie?
Príjmy z prenájmu fyzickej osoby — nepodnikateľa — patria do daňového priznania typ B, § 6 ods. 3. Termín podania je 31. marca za predchádzajúci rok, s možnosťou odkladu do 30. júna pri oznámení daňovému úradu.
Správca dane je Daňový úrad podľa trvalého bydliska prenajímateľa, nie podľa polohy bytu.
SZČO alebo zamestnanec: záleží na tom?
Pre väčšinu prenajímateľov je najvýhodnejší prenájom pod § 6 ods. 3 (mimo podnikania) — príjem podlieha len dani z príjmov, nie odvodom do Sociálnej a zdravotnej poisťovne.
Ak prenájom zaradíte do živnosti (§ 6 ods. 1), príjmy podliehajú aj odvodom — celkové zaťaženie výrazne vzrastie.
Praktický postup pre daňové priznanie za rok 2026
- Zaznamenajte všetky príjmy (bankové výpisy alebo pokladničné doklady)
- Zbierajte faktúry a doklady k výdavkom počas celého roka
- Vypočítajte ročný odpis bytu podľa obstarávacej ceny
- Porovnajte paušál 60 % vs. skutočné výdavky — vyberte výhodnejšie
- Vypíšte daňové priznanie typ B, § 6 ods. 3 — termín 31. marca 2027
--- Článok pripravil tím Renami. Máte otázky k zdaňovaniu prenájmu alebo investičnému bytu? [info@renami.sk](mailto:info@renami.sk) | [renami.sk](https://renami.sk)
Tento článok bol pripravený s pomocou umelej inteligencie (AI). Slúži na všeobecnú informáciu.