Úvod: Bratislava v roku 2026 – mesto, kde sa realitný trh nikdy nezastaví
Bratislavský realitný trh vstúpil do roku 2026 s dynamikou, ktorá prekvapila aj skúsených analytikov. Po období, kedy dominovali novostavby a moderné developerské projekty, pozorujeme výrazný posun v preferenciách kupujúcich aj investorov. Kombinácia stabilizujúcich sa úrokových sadzieb, demografického tlaku a pretrvávajúceho dopytu po bývaní v hlavnom meste vytvára prostredie, v ktorom sa kupujúci musia rozhodovať rýchlo a strategicky.
Jedným z najvýraznejších trendov, ktorý pozorujeme v našej realitnej kancelári Renami, je výrazný návrat záujmu o staršie byty – nehnuteľnosti postavené prevažne v období 60. až 90. rokov minulého storočia, ale aj staršie tehlové bytovky z prvorepublikového obdobia. Tento trend nie je náhodný. Je dôsledkom súboru ekonomických, sociálnych a urbanistických faktorov, ktoré v posledných rokoch formovali hlavné mesto.
Priemerná cena nehnuteľností v Bratislave sa v prvom štvrťroku 2026 pohybuje na úrovni približne 3 850 až 4 200 eur za meter štvorcový, pričom rozdiely medzi jednotlivými mestskými časťami zostávajú značné. Staré Mesto, Ružinov a Petržalka naďalej dominujú z hľadiska objemu transakcií, no zaujímavý rast zaznamenávame aj v lokalitách ako Nové Mesto, Karlova Ves či Dúbravka. Práve v týchto mestských častiach sa nachádza najväčšia koncentrácia starších bytových domov, ktoré dnes ponúkajú atraktívnu alternatívu k stále drahším novostavbám.
Cenová priepasť medzi novostavbami a staršími bytmi sa prehlbuje
Kľúčovým faktorom, ktorý ženie kupujúcich smerom k starším bytom, je cenový rozdiel. Priemerná cena za meter štvorcový v bratislavských novostavbách sa v apríli 2026 pohybuje medzi 4 500 a 6 500 eurami – v prémiovejších projektoch na nábreží Dunaja alebo v širšom centre dokonca presahuje hranicu 7 000 eur. Oproti tomu staršie byty v panelových domoch po revitalizácii možno obstarať za 2 600 až 3 400 eur za meter štvorcov...