Dlhodobý prenájom vs. Airbnb: Čo sa v roku 2026 oplatí viac?

27. februára 2026

9 min čítania

RENAMI tím

Máte byt na prenájom a zvažujete, či prejsť na krátkodobé ubytovanie? Porovnávame reálne výnosy, riziká aj administratívnu záťaž oboch modelov.

Úvod\

Každý majiteľ investičného bytu skôr či neskôr stojí pred otázkou: prenajímať dlhodobo klasickému nájomníkovi, alebo vyskúšať krátkodobé ubytovanie cez Airbnb či Booking.com? Na papieri vyzerajú krátkodobé platformy lákavo — vyššia cena za noc, flexibilita, plná kontrola nad bytom. Realita je komplexnejšia. V tomto článku porovnáme oba modely z hľadiska reálneho výnosu, prevádzkových nákladov, právnych povinností a každodennej záťaže, aby ste sa mohli rozhodnúť s čistou hlavou.\

Ako fungujú oba modely\

Dlhodobý prenájom je klasický model: uzatvoríte nájomnú zmluvu zvyčajne na 12 mesiacov alebo na dobu neurčitú, dostávate mesačnú platbu a byt je počas celej doby obývaný jednou domácnosťou. Váš kontakt s nájomníkom je minimálny, pokiaľ nevznikne problém.\

Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb funguje inak. Byt prenajímate na dni alebo týždne turistom alebo cestujúcim za pracovnými účelmi. Komunikácia s hosťami prebieha priebežne, medzi pobytmi upratujete a pripravujete byt nanovo, spravujete recenzie a dostupnosť v kalendári. Ide o aktívne riadený malý biznis, nie pasívny príjem.\

Porovnanie hrubého výnosu\

V Bratislave je priemerná cena dlhodobého prenájmu jednoizbového bytu 750 až 900 eur mesačne. Ročný hrubý príjem sa pohybuje okolo 9 000 až 10 800 eur.\

Pri krátkodobom prenájme v centre Bratislavy sa priemerná cena za noc pohybuje medzi 60 a 100 eurami. Obsadenosť na dobre spravovanom profile dosahuje 65 až 80 percent ročne, čo znamená 24 až 29 obsadených nocí mesačne. Hrubý mesačný príjem tak môže byť 1 440 až 2 900 eur — na prvý pohľad výrazne viac.\

No hrubý príjem je len začiatok výpočtu.\

Skutočné náklady krátkodobého prenájmu\

Krátkodobý prenájom generuje výrazne vyššie prevádzkové náklady:\

▸Upratovacie služby: 25 až 50 eur za každý check-out, pri vyššej obsadenosti to môže byť 600 až 1 200 eur mesačne\

▸Bielizeň a vybavenie: pravidelná obnova uterákov, posteľnej bielizne, kuchynského riadu a spotrebičov\

▸Energie: platí prenajímateľ, nie hosť — pri vyššej spotrebe to môže byť 150 až 250 eur mesačne\

▸Poplatky platforme: Airbnb si účtuje 3 percent z každej rezervácie, Booking.com 15 až 20 percent\

▸Správa: ak nerobíte check-in a komunikáciu sami, správca si účtuje 20 až 30 percent z príjmov\

▸Zvýšené opotrebovanie: zariadenie, nábytok a spotrebiče sa opotrebúvajú rýchlejšie, náklady na opravy a výmeny sú vyššie\

Po odpočte všetkých nákladov môže byť čistý výnos z Airbnb porovnateľný s dlhodobým prenájmom — niekedy aj nižší, ak obsadenosť poklesne alebo nastane mimosezóna.\

Právne a daňové povinnosti\

Toto je oblasť, ktorú mnohí prenajímatelia podceňujú. Na Slovensku platí pre krátkodobý prenájom niekoľko dôležitých pravidiel.\

Ak prenajímate byt turistom, potrebujete sa zaregistrovať na miestnom úrade a platiť miestnu daň z ubytovania (tzv. Turistická taxa). V Bratislave je to aktuálne 1 až 2 eurá na osobu a noc.\

Príjem z krátkodobého prenájmu sa na daňové účely posudzuje inak ako dlhodobý prenájom. Dlhodobý prenájom fyzickej osoby je príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov s oslobodením prvých 500 eur ročne a zdanením zisku. Krátkodobý prenájom môže byť klasifikovaný ako príjem z podnikania, čo môže viesť k povinnosti registrovať sa ako SZČO alebo živnostník.\

Ďalším aspektom je bytový dom. Ak prenajímate byt v bytovom dome, správca alebo spoločenstvo vlastníkov môže mať interné pravidlá, ktoré krátkodobé ubytovanie obmedzujú alebo zakazujú. Ignorovanie týchto pravidiel môže viesť k sťažnostiam od susedov a právnym sporom.\

Záťaž a čas\

Dlhodobý prenájom je po nastavení takmer pasívny príjem. Mesačne riešite jeden prevod a prípadné administratívne otázky. Priemerná časová záťaž je 1 až 2 hodiny mesačne.\

Krátkodobý prenájom je aktívna práca. Aj pri dobre nastavenej automatizácii venujete správe bytu 5 až 15 hodín týždenne — komunikácia s hosťami, organizácia upratovania, riešenie technických problémov, spravovanie kalendára, reagovanie na recenzie. Ak to outsourcujete správcovskej spoločnosti, náklady výrazne stúpnu.\

Riziká a sezónnosť\

Dlhodobý prenájom má relatívne stabilný príjem počas celého roka. Hlavným rizikom je neplatenie nájomného alebo poškodenie bytu — tieto riziká je možné zmierniť starostlivým výberom nájomníka a kauciou.\

Krátkodobý prenájom je silne sezónny. V Bratislave je vysoká sezóna jar a jeseň, letné mesiace bývajú slabšie. Víkendy sú obsadenejšie ako pracovné dni. V mesiacoch s nízkou obsadenosťou môže príjem klesnúť pod úroveň dlhodobého prenájmu. Ďalším rizikom sú poškodenia od hostí a negatívne recenzie, ktoré môžu trvalo znížiť obsadenosť.\

Kedy dáva Airbnb zmysel a kedy nie\

Krátkodobý prenájom je výhodnejší za týchto podmienok:\

▸Byt sa nachádza v centre mesta alebo v turisticky atraktívnej lokalite\

▸Máte čas a chuť aktívne spravovať byt alebo si môžete dovoliť správcu\

▸Rozumiete daňovým a právnym povinnostiam a ste na ne pripravení\

▸Máte finančnú rezervu na pokrytie výpadkov obsadenosti\

Dlhodobý prenájom je lepšia voľba, ak:\

▸Chcete skutočne pasívny príjem bez každodennej starostlivosti\

▸Byt sa nachádza mimo centra s nižším turistickým dopytom\

▸Preferujete istotu pred maximalizáciou výnosu\

▸Nechcete riešiť administratívu spojenú s krátkodobým ubytovaním\

Záver\

Oba modely prenájmu môžu byť výnosné — záleží na lokalite, vašich kapacitách a ochote aktívne spravovať nehnuteľnosť. Krátkodobý prenájom poskytuje vyšší hrubý potenciál, ale vyžaduje výrazne viac práce, nákladov a právnych znalostí. Dlhodobý prenájom poskytuje stabilitu a predvídateľnosť za cenu nižšieho maximálneho výnosu. Pred rozhodnutím si prepočítajte reálny čistý výnos pre oba modely vo vašej konkrétnej situácii. Náš tím vám s týmto prepočtom rád pomôže.\

---\

*Článok pripravil tím RENAMI. Ak potrebujete pomoc s prenájmom alebo investičným bytom, kontaktujte nás na [info@renami.sk](mailto:info@renami.sk) alebo [+421 907 787 808](tel:+421907787808).*

#renami#nehnuteľnosti#bratislava