Slovenská vláda pripravuje zmeny v bytovej politike — od štátnej podpory prvého bývania cez zmeny v stavebnom zákone až po reguláciu krátkodobých prenájmov. Prinášame prehľad najdôležitejších zmien a ich reálny dopad na trh s nehnuteľnosťami.
Ako sa mení bytová politika na Slovensku v roku 2026
Bytová politika na Slovensku prechádza v roku 2026 najvýraznejšími zmenami za posledné desaťročie. Kombinácia nových legislatívnych opatrení, zmien v stavebnom zákone a rastúceho tlaku na reguláciu krátkodobých prenájmov vytvára prostredie, v ktorom sa menia pravidlá hry pre kupujúcich, predávajúcich aj investorov. Pochopenie týchto zmien je kľúčové pre každého, kto sa chystá vstúpiť na realitný trh — alebo na ňom už je.
Štátna podpora prvého bývania — nové podmienky
Jednou z najdiskutovanejších zmien je rozšírenie programu štátnej podpory pre prvokupujúcich. Vláda v roku 2026 zavádza zvýhodnený úrokový príplatok pre mladé rodiny a jednotlivcov do 35 rokov, ktorí si kupujú prvú nehnuteľnosť na bývanie. Príplatok znižuje efektívnu úrokovú sadzbu hypotéky o 0,5 až 1 percentuálny bod počas prvých piatich rokov splácania.
Podmienky získania príplatku sú nasledovné. Kupujúci nesmie vlastniť inú nehnuteľnosť na bývanie. Nehnuteľnosť musí slúžiť ako hlavné bývanie, nie ako investícia. Kúpna cena nesmie presiahnuť stanovený limit, ktorý sa líši podľa regiónu — v Bratislave je to 250 000 eur, v ostatných krajských mestách 180 000 eur a v menších mestách a na vidieku 140 000 eur. Príjem domácnosti nesmie presiahnuť trojnásobok priemernej mzdy.
Pre kupujúcich, ktorí tieto podmienky spĺňajú, to znamená reálnu úsporu na mesačnej splátke hypotéky. Pri hypotéke 150 000 eur a znížení sadzby o 0,75 percentuálneho bodu je mesačná úspora približne 55 eur — za päť rokov je to celková úspora 3 300 eur.
Dôležité je, že program má obmedzený rozpočet a podporu získajú žiadatelia v poradí, v akom podajú žiadosť. Ak plánujete kúpu a spĺňate podmienky, neodkladajte podanie žiadosti.
Nový stavebný zákon — rýchlejšie povolenia, prísnejšie pravidlá
Novelizovaný stavebný zákon, ktorý nadobúda plnú účinnosť v priebehu roku 2026, prináša zásadné zmeny v procese stavebných povolení. Cieľom je zrýchliť povoľovací proces a zároveň sprísniiť požiadavky na kvalitu a energetickú efektívnosť stavieb.
Digitalizácia stavebného konania je najviditeľnejšou zmenou. Všetky žiadosti o stavebné povolenia sa podávajú elektronicky cez jednotný informačný systém. To by malo skrátiť priemerný čas vybavenia z doterajších 6 až 18 mesiacov na 3 až 6 mesiacov.
Pre developerov to znamená rýchlejšie spúšťanie nových projektov, čo by malo postupne zvýšiť ponuku nových bytov na trhu. Pre kupujúcich je to pozitívna správa — viac novostavieb znamená viac možností a miernejší tlak na rast cien.
Sprísnené energetické požiadavky stanovujú, že od roku 2026 musia všetky nové budovy spĺňať minimálne energetickú triedu A1. Pre rekonštrukcie väčšieho rozsahu je požiadavka trieda B. To zvyšuje stavebné náklady o odhadovaných 5 až 10 percent, no znižuje dlhodobé prevádzkové náklady nehnuteľností a zlepšuje ich trhovú hodnotu.
Regulácia krátkodobých prenájmov — koniec divokého Airbnb?
Krátkodobé prenájmy cez platformy ako Airbnb a Booking.com sú na Slovensku čoraz viac regulované. V roku 2026 vstupujú do platnosti nové pravidlá, ktoré menia podmienky prevádzky krátkodobých prenájmov v bytových domoch.
Povinná registrácia všetkých prenajímateľov na obecnom úrade je prvou zmenou. Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť na menej ako 30 dní, musí byť zaregistrovaný a musí získať registračné číslo, ktoré sa uvádza v inzeráte.
Súhlas spoluvlastníkov v bytovom dome je ďalšou zmenou. V niektorých obciach je na prevádzku krátkodobého prenájmu v bytovom dome potrebný súhlas väčšiny vlastníkov bytov. Toto opatrenie reaguje na sťažnosti obyvateľov bytových domov, kde krátkodobí hostia spôsobujú hluk a narúšajú komfort bývajúcich.
Dane a odvody sú tiež sprísneované. Príjmy z krátkodobých prenájmov podliehajú dani z príjmu a od určitého objemu aj odvodu na zdravotné poistenie. Mnohí prenajímatelia tieto povinnosti doteraz ignorovali — sprísnená kontrola zo strany finančnej správy mení túto dynamiku.
Pre investorov do krátkodobých prenájmov to znamená vyššie náklady na compliance a potenciálne nižšie výnosy. Pre dlhodobých nájomníkov a obyvateľov bytových domov je to pozitívna zmena — menej krátkodobých prenájmov zvyšuje ponuku bytov na dlhodobý prenájom a znižuje narúšanie bývania.
Pre trh s predajom to má nepriamy efekt. Ak sa krátkodobé prenájmy stanú menej výnosnými, niektorí investori sa rozhodnú nehnuteľnosti predať — čo môže dočasne zvýšiť ponuku v populárnych turistických lokalitách.
Zmeny v dani z nehnuteľností — vyššie sadzby v niektorých obciach
Obce na Slovensku majú právomoc stanovovať sadzby dane z nehnuteľností v rámci zákonom stanovených limitov. V roku 2026 viaceré mestá a obce pristupujú k zvýšeniu sadzieb — predovšetkým pre nehnuteľnosti využívané na podnikanie a pre nehnuteľnosti v prémiových lokalitách.
Pre vlastníkov bytov a domov na bývanie je zvýšenie zvyčajne mierne — v rámci jednotiek eur ročne. Pre vlastníkov komerčných nehnuteľností a pozemkov v centrálnych lokalitách môže byť zvýšenie výraznejšie.
Dôležité je sledovať všeobecne záväzné nariadenia vašej obce — zmeny v sadzbách dane z nehnuteľností sa oznamujú koncom predchádzajúceho roka a platia od 1. januára.
Fond prevádzky, údržby a opráv — povinné navýšenie
Novela bytového zákona zavádza povinné minimálne prispievanie do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu. Minimálna mesačná platba sa zvyšuje na 1 euro za meter štvorcový podlahovej plochy bytu. Pre byt s rozlohou 70 metrov štvorcových to znamená minimálne 70 eur mesačne do fondu opráv.
Toto opatrenie reaguje na chronický problém slovenských bytových domov — nedostatočné financovanie údržby a opráv, ktoré vedie k postupnému chátraniu budov. Pre vlastníkov bytov to znamená vyššie mesačné náklady, no dlhodobo to chráni hodnotu ich nehnuteľnosti.
Pre kupujúcich je stav fondu opráv dôležitým faktorom pri rozhodovaní. Bytový dom s dobre naplneným fondom opráv a plánovanou údržbou je lepšia investícia ako dom s nízkym fondom a nevyhnutnou rekonštrukciou fasády alebo výťahov v blízkej budúcnosti.
Zelené hypotéky a energetická efektívnosť
Trend zelených hypoték pokračuje aj v roku 2026. Väčšina slovenských bánk ponúka zníženú sadzbu o 0,1 až 0,4 percentuálneho bodu pre nehnuteľnosti s energetickou triedou A0 alebo A1. Niektoré banky rozšírili program aj na triedu A2.
Pre predávajúcich energeticky efektívnych nehnuteľností je to konkurenčná výhoda. Kupujúci môžu získať lepšie hypotekárne podmienky, čo zvyšuje ich ochotu zaplatiť vyššiu cenu. Energetický certifikát triedy A je tak nielen doklad o nižších prevádzkových nákladoch, ale aj nástroj na dosiahnutie vyššej predajnej ceny.
Pre kupujúcich starších nehnuteľností je energetická rekonštrukcia — zateplenie, výmena okien, inštalácia tepelného čerpadla — investíciou, ktorá sa vráti nielen v nižších účtoch za energie, ale aj v zvýšenej trhovej hodnote nehnuteľnosti.
Dopad na ceny nehnuteľností — čo čakať
Kombinácia všetkých uvedených zmien má na ceny nehnuteľností zmiešaný vplyv. Štátna podpora prvého bývania zvyšuje dopyt v segmente lacnejších nehnuteľností — čo môže tlačiť ceny v tomto segmente nahor. Rýchlejšie stavebné povolenia by mali postupne zvýšiť ponuku — čo pôsobí tlmivo na rast cien. Regulácia krátkodobých prenájmov môže dočasne zvýšiť ponuku v turistických lokalitách.
Celkovo predpokladáme pokračovanie mierneho rastu cien na úrovni 2 až 4 percentá ročne — bez dramatických výkyvov nahor ani nadol.
Praktické odporúčania
Pre kupujúcich je dôležité overiť si, či spĺňate podmienky štátnej podpory prvého bývania. Ak áno, tento program vám môže výrazne znížiť náklady na hypotéku. Zároveň zvážte energetickú triedu nehnuteľnosti — zelená hypotéka s nižšou sadzbou je reálna úspora.
Pre predávajúcich je dôležité pripraviť aktuálny energetický certifikát. Kupujúci sa čoraz viac zaujímajú o energetickú triedu a prevádzkové náklady. Ak máte nehnuteľnosť v dobrom energetickom stave, komunikujte túto výhodu.
Pre investorov do krátkodobých prenájmov je čas prehodnotiť svoju stratégiu. Zvýšené regulačné náklady a administratívna záťaž menia ekonomiku krátkodobých prenájmov — pre niektorých investorov môže byť dlhodobý prenájom alebo predaj výhodnejšou voľbou.
Záver
Bytová politika na Slovensku sa v roku 2026 výrazne mení — a tieto zmeny ovplyvňujú každého, kto vlastní, kupuje alebo predáva nehnuteľnosť. Informovanosť o nových pravidlách je kľúčom k správnym rozhodnutiam. Ak zvažujete kúpu alebo predaj a chcete sa zorientovať v aktuálnych podmienkach, kontaktujte tím RENAMI — pomôžeme vám navigovať nové pravidlá a dosiahnuť najlepší možný výsledok.
---
*Článok pripravil tím RENAMI. Kontaktujte nás na info@renami.sk alebo +421 907 787 808.*
