Úrokové sadzby klesajú, ale ponuka lacných bytov v Bratislave sa nemení. Zatiaľ čo reality sľubujú oživenie, skúteční kupujúci sa boja. Čo sa skutočne deje na trhu a prečo sú diskrepancie?
Bratislava v marci 2026 pozoruje paradox, ktorý niet v zápise — nižšie úrokové sadzby hypotékspôsobujú, že by mala byť kupujúca sila silnejšia. Ale data z reality z posledných týždňov hovoria inak. Záujem o nehnuteľnosti slabne, čas ponuky sa predlžuje a ponuka lacných bytov do 150 tisíc eur, ktoré sľubovali reality, zostáva viac-menej stála.
Úrokové sadzby idú dolu — no kto si nový byt môže dovoliť?
Pred mesiacom boli päťročné fixácie na 4,2 až 4,5 percenta. Dnes vidíme 3,8 až 4,1 percenta. Zníženie o 0,3 až 0,4 percenta je pekné, no v reálnych číslach?
Pri hypotéke 120 tisíc eur na 25 rokov: mesačná splátka je pri 4,2 percenta približne 601 eur. Pri 3,8 percenta to je 569 eur — úspora 32 eur mesačne. Pre rodinu, ktorá sa rozhoduje o hypotéke, je to nesignifikantná zmena. Ak si nemohli dovoliť hypotéku pri 4,2 percenta, nedovoľujú si ju ani pri 3,8 percenta.
Skutočný problém zostáva: dostupnosť bytov a ich ceny. V Bratislave sa priemerná cena za meter štvorcový pohybuje medzi 7,5 a 8,5 tisícami eur. Päťpokojový byt na sídlisku Petržalka stojí 180 až 220 tisíc eur. Keď potrebujete 20-percentnú zálohu, máte na stole 36 až 44 tisíc eur hotovosti.
Kto vlastne kupuje v marci 2026?
Na základe anekdotických dát od realitných maklérov sa stráca segment prvých kupujúcich — ľudia do 35 rokov s prvým bytom. Títo ľudia financujú nákup najmä z vlastných úspor a rodinnej pomoci. V inflačnom prostredí posledných rokov si ľudia doprajú menej — a rodinná pomoc je stále limitovaná.
Druhý segment, ktorý prestáva kupovať, sú investori. Keď bola návratnosť nehnuteľnosti 5 až 6 percent ročne, bol to business. Dnes je to 3 až 4 percentá a technológické spoločnosti ponúkajú výnosy 5 až 8 percent bez potreby riešiť nájomcov. Nehnuteľnosti sa vymeňajú z portfólií.
Ostávajú segmenty: upgrade — ktorí majú starý byt a chcú väčší — a princely — ktorí dedili, rozvádzajú sa alebo z nejakého iného dôvodu musia kupovať. Títo kupujú, ale menšie množstvo.
Lacné byty, ktoré nikto nechce
Reality sa vysmievajú — existuje ponuka bytov pod 150 tisíc eur. Takmer všetky sú alebo mestách mimo Bratislavy, alebo v takých stave, že renovácia stojí 30 tisíc eur. V Košiciach si kúpite krásny byt za 120 tisíc. V Nitre za 95 tisíc. V Trenčíne za 85 tisíc.
Ale ľudia idú za prácou — do Bratislavy, do Košíc a Banské Bystrice. Byť majiteľ nehnuteľnosti v mestečku, kde by ste museli 30 minút jazdať do práce, nemá pre väčšinu zmysel.
Cena sa bude musieť pohybovať
Úrokové sadzby sú dnes na svojej prirodzenej úrovni — podľa ECB. Klesať nebudú, najmä ak EÚ začne bojovať s infláciou znova. Znamená to, že bez zmeny cien nehnuteľností sa ponuka a dopyt nezblížia.
Realitní makléri tvrdia, že v apríli a máji príde nový dopyt — tradičné jarné vstupuje do trhu. Možno ano. Ale ak ceny nezaklesajú aspoň o 5 až 10 percent, oživenie bude krátkodobé a limitované na segmenty s vysokými príjmami.
Závod medzi zdanlivo stabilizujúcimi sadzbami a klesajúcou kupnou mocou by sa mal v najbližších mesiacoch predať jasnejšie — a zatiaľ sa zdá, že kupná sila prehráva.
